Control de convencionalidad en contratos de arrendamiento: la proscripción de penas explotadoras y usura bajo la jurisprudencia 1a./J. 65/2025 (11a.) de la SCJN
Mon, Sep 21, 2026
En la práctica contractual inmobiliaria ha imperado históricamente una concepción restrictiva del principio de autonomía de la voluntad privada (pacta sunt servanda), según la cual las estipulaciones sancionatorias pactadas por las partes —tales como intereses moratorios desmedidos y cláusulas penales por entrega tardía o rescisión— resultan inmodificables mientras no contravengan de manera expresa una prohibición legal sustantiva. No obstante, en los litigios civiles de desahucio y rescisión de arrendamiento, es común la acumulación simultánea de rentas vencidas, penas fijas tasadas en montos exorbitantes y réditos moratorios computados sobre saldos acumulados, produciendo liquidaciones que rebasan con creces el valor económico del bien o la afectación resentida por el acreedor.
La Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) transformó de raíz este paradigma al publicar la jurisprudencia obligatoria 1a./J. 65/2025 (11a.), con número de registro digital 2030472. Dicho criterio impone a los tribunales de instancia y federales la facultad y el deber de ejercer un control difuso de convencionalidad ex officio sobre las cláusulas económicas del arrendamiento civil para impedir cualquier modalidad de explotación de la persona por la persona, tutelada en el artículo 21, numeral 3, de la Convención Americana sobre Derechos Humanos (CADH).
1. Ficha técnica del precedente y marco de obligatoriedad
El criterio emitido por el Máximo Tribunal fija una directriz procesal de observancia inexcusable en el fuero común y federal:
| Parámetro jurisdiccional | Especificación técnica |
|---|---|
| Registro digital | 2030472 |
| Clave de tesis | 1a./J. 65/2025 (11a.) |
| Órgano emisor | Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación |
| Época y Materias | Undécima Época • Civil y Constitucional |
| Tipo de criterio | Jurisprudencia (precedente obligatorio) |
| Fuente de publicación | Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Libro 50, Junio de 2025, Tomo I, Volumen 1, página 556 |
| Fecha de publicación | Viernes 6 de junio de 2025 (10:06 hrs.) |
| Obligatoriedad | Obligatoria para todos los tribunales a partir del lunes 9 de junio de 2025 |
| Disposición convencional central | Artículo 21, numeral 3, de la Convención Americana sobre Derechos Humanos |
| Preceptos constitucionales | Artículos 1o (párrafo tercero) y 133 de la CPEUM |
2. El rubro y texto dogmático del criterio vinculante
La Primera Sala de la SCJN formuló el criterio jurídico oficial en los términos siguientes:
«CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. LOS ÓRGANOS JURISDICCIONALES PUEDEN ANALIZAR LA CONVENCIONALIDAD DE SUS CLÁUSULAS PARA EVALUAR SI GENERAN LA EXPLOTACIÓN DE UNA PERSONA POR PARTE DE OTRA.»
A. Síntesis de los hechos procesales de origen
En un juicio ordinario civil de arrendamiento inmobiliario, el arrendador demandó la rescisión del contrato derivado de la falta de pago de rentas. El juzgado de primera instancia acogió las prestaciones y condenó acumulativamente a la parte inquilina a:
- La desocupación y entrega del inmueble;
- El pago de las rentas devengadas y no liquidadas;
- El pago de intereses moratorios a una tasa porcentual mensual elevada; y
- El pago íntegro de la pena convencional estipulada en el clausulado.
Inconforme con la sentencia definitiva dictada en alzada, el demandado promovió juicio de amparo directo alegando la inconvencionalidad de las cláusulas relativas a los intereses moratorios y a la pena convencional pactada, argumentando que constituían cobros abusivos que conculcaban la prohibición de usura y explotación del hombre por el hombre. El Tribunal Colegiado de Circuito concedió el amparo para el efecto exclusivo de calificar la eventual usura de los intereses moratorios, pero omitió de manera expresa pronunciarse sobre la pena convencional, sosteniendo implícitamente que la figura de usura únicamente aplicaba a intereses y que la pena convencional se regía por la libre autonomía contractual. Dicha omisión técnica detonó el recurso de revisión ante la Primera Sala de la SCJN.
B. Criterio jurídico y regla de decisión adoptada
La Primera Sala determinó que los órganos judiciales están facultados para analizar las cláusulas de un contrato de arrendamiento —tanto réditos como sanciones punitivas o penas fijas— con el fin de advertir si provocan la explotación de una persona por otra, en términos del artículo 21.3 de la CADH. Este examen se actualiza cuando en la relación contractual se compruebe un exceso o desproporción sustancial en las prestaciones y contraprestaciones económicas que vulnere la dignidad humana o la estabilidad patrimonial de una de las partes contratantes.
3. Diferenciación dogmática: usura crediticia frente a explotación patrimonial
Uno de los aportes sistemáticos medulares de la jurisprudencia 1a./J. 65/2025 (11a.) estriba en superar la confusión conceptual recurrente entre la figura específica de la usura y el género amplio de la explotación patrimonial:
A. El concepto estricto de usura
La usura se circunscribe a las operaciones donde interviene la entrega de numerario o la concesión de crédito dinerario (mutuo con interés, apertura de crédito mercantil o títulos de crédito como pagarés). Consiste en la obtención de un provecho propio e intereses excesivos a través del rédito impuesto sobre el dinero facilitado.
B. El concepto genérico de explotación de la persona
La explotación de la persona no exige la existencia de una relación de crédito directo ni se agota en el interés porcentual devengado. Abarca cualquier convención bilateral o plurilateral —incluido el arrendamiento inmobiliario de vivienda o comercial— en la cual, mediando o no una posición de asimetría contractual, una parte estipula a su favor beneficios, penalizaciones fijas acumulables o consecuencias lesivas que desbordan manifiestamente la compensación por el daño ocasionado, subordinando económicamente a la contraparte y afectando su subsistencia y dignidad.
4. Cuadro comparativo: régimen clásico civil vs. régimen convencional contemporáneo
La coexistencia entre las reglas tradicionales de codificación decimonónica y el control convencional derivado del artículo 1o constitucional exige identificar con exactitud el antes y después procesal:
| Elemento procesal | Marco tradicional (Código Civil) | Marco convencional vinculante (SCJN 2025) |
|---|---|---|
| Principio rector | Pacta sunt servanda (fuerza obligatoria del contrato privado). | Función social del contrato, respeto a la dignidad y proscripción de explotación. |
| Iniciativa procesal | Rigurosa justicia rogada (requería excepción civil expresa o reconvención de nulidad/lesión). | Control oficioso (ex officio): el juzgador debe calificar la validez aun en rebeldía del demandado. |
| Tope de pena convencional | Límite del Código Civil Federal (artículo 1843): "no puede exceder ni en valor ni en cuantía a la obligación principal". | Doble tamiz: el cumplimiento formal del tope legal no exime de calificar si genera explotación de facto. |
| Acumulación de sanciones | Validez de pactar simultáneamente pena convencional fija por día de atraso y tasa moratoria mensual. | Prohibición de cobro acumulativo exorbitante; incompatibilidad de doble sanción por el mismo hecho generador. |
| Convalidación contractual | La suscripción voluntaria cerraba el debate procesal sobre equidad prestacional. | Nulidad e inconvencionalidad de origen; la firma del contrato no legaliza el provecho económico abusivo. |
5. Parámetros de valoración judicial y articulación con el marco civil positivo
El ejercicio del control difuso de convencionalidad no implica la anulación discrecional de los contratos ni confiere a la judicatura una atribución para relevar a las partes de sus obligaciones legítimas de pago. La intervención judicial se encuentra sujeta a un estándar estricto de razonabilidad económica y procesal.
A. Confrontación con el régimen de la cláusula penal (Artículos 1840 a 1845 del Código Civil Federal)
En la legislación común mexicana, la cláusula penal constituye la fijación convencional previa de los daños y perjuicios compensatorios o moratorios (artículo 1840 del Código Civil Federal y sus correlativos en las entidades federativas). El artículo 1843 del mismo ordenamiento prohíbe que la pena exceda el valor de la obligación principal.
Sin embargo, en el contrato de arrendamiento se presentaba comúnmente una distorsión fáctica: el arrendador estipulaba una sanción fija por cada día de mora en la desocupación equivalente a dos o tres veces la renta diaria, o una sanción punitiva acumulable por cada renta insatisfecha. Al sumar meses de sustanciación procesal, la penalización superaba con creces el monto de los cánones devengados y el daño patrimonial efectivo resentido por la falta de uso.
Bajo la jurisprudencia 1a./J. 65/2025 (11a.), la persona juzgadora no puede limitarse a constatar que la cláusula penal cumpla numéricamente con el artículo 1843 del Código Civil en un momento estático. Tiene el deber imperativo de corroborar si la aplicación concreta de la pena, en conjunción con los intereses pactados, genera una exacción patrimonial que someta al deudor a un enriquecimiento ilegítimo del acreedor.
B. Factores objetivos que delatan una situación de explotación contractual
Al emprender el escrutinio de convencionalidad, los órganos jurisdiccionales deben sopesar los siguientes elementos fácticos:
- Desequilibrio sinalagmático patente: Desproporción manifiesta entre la contraprestación ordinaria (uso y goce pacífico de la cosa rentada) y las penalidades acumulables derivadas del retardo incidental.
- Duplicidad sancionatoria: Superposición de réditos moratorios e indemnizaciones penales cuando ambas sancionan exactamente el mismo hecho (la morosidad temporal en el pago de la renta líquida).
- Condición de vulnerabilidad de las partes: Examen del contexto socioeconómico particular en contratos de arrendamiento habitacional frente al arrendamiento de grandes superficies industriales o comerciales.
- Daño objetivo y razonable: Si el monto total resultante de la condena rebasa notoriamente cualquier tasa de mercado y destruye el patrimonio indispensable para la subsistencia del inquilino.
6. Matriz de consecuencias procesales y operativas en el litigio civil
Para los operadores jurídicos, la integración de la tesis 2030472 junto con el criterio general subsecuente 1a./J. 141/2025 (11a.) (registro digital 2030860) impone reglas procesales taxativas:
| Escenario procesal en juicio | Régimen de verificación | Carga de la prueba y consecuencia jurisdiccional |
|---|---|---|
| Cláusula penal fija superior al perjuicio razonable | Verificación de oficio de la proporcionalidad frente a la renta devengada y destino del bien. | El acreedor debe probar la razonabilidad del resarcimiento. El juzgador reduce moderadamente la sanción a valores reales. |
| Coexistencia de intereses moratorios y pena moratoria | Escrutinio por duplicidad punitiva sobre el mismo hecho generador de incumplimiento. | Invalidez de la duplicidad. Se condena al concepto idóneo y se suprime o modera el rédito excedente para evitar doble sanción. |
| Rentabilidad abusiva por retención involuntaria del bien | Análisis de la imposibilidad material de entrega o caso fortuito frente a la sanción diaria tasada. | Si se demuestra dilación no imputable o fuerza mayor, se mitiga el impacto de las cláusulas punitivas diarias. |
| Inacción o allanamiento del demandado (rebeldía procesal) | Deber judicial de control convencional ineludible aun en rebeldía del demandado. | El juzgador no puede condenar automáticamente al pago de pactos abusivos por el solo hecho de la rebeldía del reo. |
7. Síntesis y directrices para la estructuración de contratos de arrendamiento
La emisión de la jurisprudencia 1a./J. 65/2025 (11a.) consolida la constitucionalización del derecho civil patrimonial en México. La libertad de estipulación consagrada en la legislación civil permanece como base de la contratación entre particulares, pero encuentra una frontera insalvable en el respeto a los derechos fundamentales y la proscripción de toda modalidad de explotación económica.
En consecuencia, los profesionales del derecho y las áreas jurídicas corporativas deben ajustar sus contratos prototipo de arrendamiento, evitando fórmulas contractuales draconianas consistentes en duplicidad de penas moratorias, incrementos exponenciales en penalizaciones diarias o tasas de interés lesivas. Lejos de dotar de certidumbre jurídica al arrendador, tales cláusulas vician la pretensión judicial de origen, habilitando al juzgador a intervenir de oficio para recortar, inaplicar o recalcular prudencialmente los cobros reclamados en sentencia definitiva.